جمعه 26 مرداد 1397

تأثیر دوگانه وام بر بازار مسکن

در گرماگرم رونق بازار مسکن و رشد قیمت‌ها، سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم با تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار کاهش یافته و توانسته هزینه متقاضیان دریافت این تسهیلات را از 6تا 19میلیون تومان کاهش دهد؛ اما این مسئله چقدر می‌تواند بار سنگین خانه‌اولی‌ها برای خرید مسکن مورد نیاز را سبک کند؟

کسب و کار | اقتصاد آنلاین | 3 ماه پیش |4/29/2018 9:15:40 AM 589 بازدید

تأثیر دوگانه وام بر بازار مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، دولت‌های یازدهم و دوازدهم، سیاست افزایش توان مالی متقاضیان خرید مسکن را در صدر برنامه‌های حوزه مسکن قرار داده و در این مسیر با افزایش سقف تسهیلات قابل پرداخت  از 20میلیون به 80میلیون تومان، نرخ سود این تسهیلات را نیز کاهش داده‌اند. بررسی‌ها حاکی از این است که در طول سال‌های گذشته به‌واسطه رکود سنگین بازار مسکن و فریز شدن قیمت‌ها در این بازار، افزایش مبلغ وام‌ها توانست سریعاً بخشی از توان خرید طرف تقاضا در این بازار را ترمیم کند و نزدیک به نیمی از قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد.

در ادامه، وزارت راه و شهرسازی سیاست افزایش مبلغ وام، افزایش دوره بازپرداخت و کاهش نرخ سود آن را در دستور کار قرار داد و این پیشنهاد‌ها را به دولت و بانک مرکزی فرستاد. حالا شورای پول و اعتبار در هزار‌و دویست و چهل و هفتمین جلسه خود برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن و حمایت از خانه اولی‌ها تصمیم گرفته نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن خانه اولی را برای بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری از 8به 6درصد و برای سایر مناطق شهری از 9.5به 8درصد کاهش دهد تا یکی از خواسته‌های متولی حوزه مسکن برآورده شود. در این شرایط مبلغ اقساط ماهانه متقاضیان خانه‌اولی برای شهرهای کوچک، شهرهای بزرگ، تهران و زوج‌ها، از 67تا 170هزار تومان کاهش پیدا می‌کند و درنهایت از مجموع سود پرداختی کمترین رقم وام مسکن یکم، یعنی تسهیلات 40میلیون تومانی شهرهای کوچک، 6میلیون تومان و از مجموع سود پرداختی کلان‌ترین وام مسکن یکم، یعنی تسهیلات 160میلیون تومانی مخصوص زوج‌های تهرانی، 19میلیون تومان کم می‌شود.

افزایش تسهیلات مسکن؛ آری یا نه؟

پس از کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، هنوز پیشنهاد‌های وزارت راه و شهرسازی برای افزایش 20درصدی سقف تسهیلات مسکن و افزایش دوره بازپرداخت آن منتفی نشده است؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد از این دو پیشنهاد، سیاست افزایش مبلغ تسهیلات مسکن مناسب وضعیت فعلی اقتصاد ایران نیست و تجربه نشان داده که این اتفاق بازار مسکن را دچار جهش قیمتی می‌کند. البته در 6سال اخیر به‌واسطه رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن، سیاست افزایش مبلغ وام مسکن توانست بدون ایجاد جهش قیمتی، قدرت خریداران را افزایش دهد اما در ادامه به‌محض خروج بازار مسکن از رکود، قیمت‌ها مسیر صعودی گرفتند و قدرت خرید این تسهیلات در روند نزولی قرار گرفت. در این میان برخی از کارشناسان معتقدند سیاست پرداخت تسهیلات کلان به متقاضیان مسکن برای اقتصادهایی مناسب است که دچار مازاد عرضه مسکن باشند درحالی‌که در ایران همواره کسری تولید مسکن وجود دارد و هرگونه تقویت تقاضای خرید مسکن با افزایش مبلغ وام، سریعاً بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد و عملاً اثرگذاری وام را از بین می‌برد به‌گونه‌ای که فقط نخستین موج از گیرندگان این تسهیلات را کامروا می‌کند و قدرت خرید دیگر متقاضیان همچنان تغییری نمی‌کند.

از سوی دیگر ازآنجاکه تسهیلات مسکن یکم، مبتنی بر پس‌انداز متقاضیان است و در اقتصاد تورم محور ایران، ارزش دارایی‌های نقدی همواره با افول روبه‌روست، سپرده متقاضیان خانه اولی در سررسید دریافت وام، بخشی از قدرت خرید خود را از دست می‌دهد و اگر در مقابل مسکن نیز گران شده باشد، عملاً قدرت خرید وام دریافتی نیز از دست رفته است. برای مثال یک زوج تهرانی برای دریافت 160میلیون تومان تسهیلات مسکن یکم، باید برای یک سال 80میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند تا با اتمام دوره انتظار، 160میلیون تومان وام به همراه 80میلیون تومان آورده خود را دریافت کرده و به خرید خانه اختصاص دهند در حالی که در این یک سال، حتی اندک افزایشی در قیمت مسکن نیز می‌تواندرؤیای خانه‌دار شدن این افراد را نابود کند.

قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در سراشیبی

در فروردین‌ماه سال گذشته، قیمت یک آپارتمان متوسط در شهر تهران (یک واحد 75متری) با احتساب میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در این شهر (4میلیون و 370هزار تومان) و هزینه‌های مربوط به مشاور املاک، 330میلیون تومان بوده است. در این شرایط 80میلیون تومان سپرده یک‌زوج تهرانی 24.2درصد از قیمت خانه و وام 160میلیون تومانی آنها 48.9درصد و مجموع این دو 72.7درصد از کل قیمت آپارتمان موردنظر را پوشش می‌داد و این زوج باید 90میلیون تومان دیگر تهیه می‌کردند.

حال اگر این زوج تهرانی در فروردین‌ماه سال گذشته به افتتاح حساب مسکن یکم اقدام کرده باشند، باید در فروردین‌ماه امسال وام خود را دریافت و واحد مسکونی موردنظر را خریداری کنند، البته نه با شرایط سال گذشته؛ چراکه در فروردین امسال قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران به 5میلیون و 584هزار تومان رسیده و نسبت به فروردین سال گذشته 27.8درصد رشد کرده است پس قیمت یک واحد مسکونی متوسط 75متری با احتساب میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در تهران و هزینه مشاور املاک به بیش از 420میلیون تومان رسیده است.

در این وضعیت آورده 80میلیون تومانی زوج تهرانی فقط 19درصد و وام 160میلیون تومانی نیز 38درصد از قیمت این آپارتمان را پوشش می‌دهد. پس درمجموع نقدینگی 240میلیون تومانی این زوج تهرانی کفاف 57.1درصد از قیمت آپارتمان را می‌دهد و این زوج باید 180میلیون تومان دیگر، یعنی 2 برابر کسری سال گذشته را تهیه کنند.

تسهیل رونق مسکن با افزایش وام

با این تفاصیل، به‌نظر می‌رسد هرگونه افزایش رقم تسهیلات مسکن، با ضرایب بالاتری در قیمت مسکن اثر می‌گذارد چراکه به‌واسطه ضعف تولید، طرف عرضه در بازار مسکن توانایی پاسخ دادن به همه تقاضاها را ندارد و این فروشندگان مسکن هستند که در بازار دست بالا را دارند. به‌عبارتی‌دیگر، با سیاست افزایش مبلغ وام، تقاضا برای کالایی تجهیز می‌شود که عملا به‌اندازه کافی در بازار وجود ندارد و اگر بازار مسکن با رکود مواجه نباشد، پس از ورود نخستین موج از این تسهیلات به بازار مسکن، قیمت‌ها در واکنش به کمبود عرضه، افزایش قابل‌توجهی را تجربه می‌کنند و قدرت تسهیلات در برابر قیمت یک واحد مسکونی از بین می‌رود.

در این وضعیت، شاید سیاستگذاران حوزه مسکن بخواهند با گشاده‌رویی مبلغ تسهیلات خرید مسکن را تا حدی افزایش دهند که قدرت خرید قبلی آن احیا شود غافل از اینکه در این دور باطل، افزایش رقم تسهیلات فقط به کام فروشندگان مسکن تمام می‌شود و حسرت خرید خانه، همچنان به دل بخش عمده متقاضیان مسکن می‌ماند.

البته بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: تقارن میان افزایش تسهیلات و رشد قیمت مسکن در اکثر اقتصادها بروز می‌کند اما در اقتصاد ایران، این تقارن به‌دلیل توالی دوره‌های رونق و رکود مسکن، به‌صورت اتفاقی با افزایش قیمت همراه می‌شود.

ستاریان  به افزایش مبلغ تسهیلات مسکن در دوره رکود و ثابت ماندن قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌افزاید: گرچه در سال‌های گذشته سقف وام مسکن چند برابر شده اما بازار مسکن عکس‌العملی نسبت به آن نداشته ولی در دوره رونق، عمدتاً به‌دلیل نبود تناسب میان عرضه و تقاضا و نیاز جامعه به مسکن، قیمت‌ها روند صعودی می‌گیرند و افزایش مبلغ وام در این شرایط، رونق مسکن و افزایش بیش‌ازپیش قیمت‌ها را تسهیل می‌کند.

او معتقد است سرمایه‌ای بودن کالای مسکن که به اقتصاد کلان ایران گره خورده، عامل اصلی جهش‌های پی‌درپی این نیاز اساسی است و ازآنجایی‌که به‌واسطه کمبود عرضه مسکن، همواره انبوهی از تقاضای مخفی در جامعه باقی می‌ماند، همواره مسکن در جایگاه کالای سرمایه‌ای باقی مانده است.

او تأکید می‌کند: اگر معضل کمبود تولید مسکن حل می‌شد و عرضه و تقاضا در این بازار به تعادل می‌رسید، دیگر مسکن نمی‌توانست کالای سرمایه‌ای تلقی شود و سرمایه ناگزیر از بخش مسکن به بازارهای دیگر کوچ می‌کرد و بی‌ثباتی قیمت‌ها در این بازار پایان می‌یافت.

      کسادی بازار مسکن در فروردین

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت حاکی از این است که طبق سنت معمول، در ماه آغازین سال، تعداد معاملات مسکن کاهش یافته و با توجه به تعطیلات نوروز، بازار کساد بوده است. آمارها حاکی از این است که در فروردین ماه سال جاری 5هزار و 46 فقره مبایعه‌نامه در بازار مسکن تهران نوشته شده که این میزان نسبت به ماه مشابه سال قبل 6.3‌درصد کاهش داشته است. بر این اساس تعداد معاملات مسکن تهران در فروردین‌97 نسبت به اسفندماه 59 درصد افت کرده که البته به‌واسطه تعطیلات نوروزی در فروردین‌ماه، مسبوق به سابقه است. از‌سوی دیگر میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز در فروردین‌ماه 2 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته و به 5میلیون و 528هزار تومان رسیده که می‌تواند نوعی استراحت قیمت‌ها برای باثبات شدن بازار تلقی شود. در مقابل اما، در فروردین‌ماه سال‌جاری، میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران نسبت به فروردین‌96 بالغ‌بر 29.5 درصد یعنی بیش از 3برابر نرخ تورم رشد کرده است. گزارش بانک مرکزی حاکی از این است که 57.7 درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران با قیمتی کمتر از قیمت میانگین بازار انجام شده است. همچنین 56.2 درصد از کل معاملات مربوط به واحدهای با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع بوده و 54.6 درصد از کل معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان اختصاص داشته است.

برچسب ها:

بازگشت به لیست اخبار اقتصادی

تحلیل های مرتبط

پیش بینی کارشناسان درباره آینده مسکن در سال 97

3 ماه پيش
در مقاله زیر نظرات برخی از دست اندر کاران و کارشناسان مطرح در خصوص پیش بینی قیمت مسکن در سال 97 آورده شده است. ادامه مطلب...

خبرهای های مرتبط

اما و اگرهای رونق مسکن در سال ۹۷

اما و اگرهای رونق مسکن در سال ۹۷

3 ماه پيش
نایب رییس انجمن انبوه سازان تهران معتقد است: با توجه به محدودیت سیستم بانکی در پرداخت وام و نبود منابع دولتی برای پرداخت مابه‌التفاوت سود تسهیلات مسکن، افزایش معاملات در سال جاری بعید به نظر می‌رسد. ادامه مطلب...

نظرات کاربران

اگر عضو سایت هستید وارد شوید و در غیر اینصورت نام و ایمیل خود را وارد کنید


تحلیل های اقتصادی سرمایه دار

پیش بینی قیمت طلا و ارز
پیش بینی بزرگان بازار از قیمت های طلا و سکه و ارز در ایران
روش سرمایه گذاری ارزشی چیست؟
یک نوع سرمایه گذاری است که در آن ارزش جنس یا سهم، ملاک خرید می باشد. روشهای مختلفی برای سرمایه گذاری وجود دارد که روش سرمایه گذاری بر اساس ارزش، از مهمترین روشها محسوب می شود.
بازار دلار علت اصلی گرانی سال 97 در ایران
علت گرانی روزهای اخیر چیست؟ دلیل تکرار گرانی ها در بازار چیست؟ قیمتها چرا هر چند سال جهش پیدا می کنند؟
سایر کالاهای سرمایه ای ، کالاهای واسطه ای و کالاهای مصرفی
در این مقاله به تعریف کالاهای واسطه ای ، کالاهای مصرفی و کالاهای سرمایه ای و اهمیت شناخت انواع کالاهای سرمایه ای در زندگی اقتصادی فردی می پردازیم. کالای سرمایه ای چیست؟ کالاهای مصرفی و واسطه ای کدامند؟
سایر سواد مالی؛ حلقه مفقوده اقتصاد خانواده ایرانی
شنیدن این جمله که "سفره های مردم هر روز کوچکتر می شوند" دیگر برایمان عادت شده گرچه علاج مشکلاتی از این قبیل، برنامه ریزی و تدبیر مسئولان کشور را می طلبد اما آیا تک تک افراد جامعه در بوجود آمدن یا حل این مشکل برای خودشان نقشی بازی نمی کنند؟ سواد مالی چیست؟ در این مقاله سواد مالی آموزش داده می شود.
اقتصاد بین الملل مردم آمریکا با برجام موافقند یا مخالف؟ +اینفوگرافی
ترامپ پس از کش و قوس های فراوان از برجام خارج شد. در این مقاله به بررسی درصد موافقین و مخالفین برجام بین مردم آمریکا پرداخته شده است.
بازار دلار دلار ، طلا و حل مشکل اقتصادی ؛چالشی بزرگ
چرا اقتصاددانان نمی توانند مشکلات اقتصادی را حل کنند ؟ سوالی که جواب آن پر از چالشهای گوناگون است و شاید هم اصلا نمیتوان جوابی برای آن بدست آورد .
بازار دلار پیش بینی دلار در پایان برجام
با توجه به خروج آمریکا از برجام و اینکه تا 90 روز آینده تحریمهای هسته ای باز میگردد . شاید پیش بینی نرخ دلار چندان هم سخت نباشد .
سایر برجام تمام
درحالی که انتظار میرفت در کنفرانس خبری دیشب ترامپ پس از اعلام مواضع خود تا شنبه صبر کند و سپس یه صورت رسمی از برجام خارج شود اما او دیشب این کار را یکسره کرد و رسما باعث خروج آمریکا از برجام شد و تمامی تحریمهای قبلی علیه ایران را بازگرداند .
بازار دلار دلار پس از برجام
درآستانه کنفرانس خبری ترامپ بد نیست به آینده دلار پس از برجام بپردازیم .
سایر سیاست آمریکا درباره برجام
ترامپ دیروز در توییتی اعلام کرده امشب سیست های خودرا دربارهه برجام اعلام خواهد کرد ؛ به هرحال امشب به نوعی آینده برجام معلوم میشود پس بی ربط هم نیت اگر به این پیش بینی بپردازیم که سیاست آمریکا چه خواهد بود .
قیمت دلار، تهدید ترامپ و تشنج در فضای کسب و کار کشور
با توجه به حوادث عجیب رخ داده در 10 روز گذشته میتوان گفت یکی پر تنش ترین ماه های 40 سال اخیر را تجربه کردیم .
سایر ایران پس از برجام
عده ای معتقند برجام بهترین توافق بوده و هست و عده ای بلعکس .
دلار 7.000 تومانی
یادش بخیر چندی پیش بود که رئیس جمهورمان خیالمان را بابت دلار راحت کرد . شکر خدا الان راحتیم ، انقدر راحتیم که اصلا خبر نداریم ؛یعنی هرکسی که بی خبر هست راحته .
کسب وکار فیلتر اقتصادی یا اقتصاد فیلتری
و در نهایت تلگرام فیلتر شد . خبری که دسته کم 10.000 نفر را بیکار کرد

پربازدیدترین اخبار اقتصادی

وضعیت بازار مسکن تا پایان ۹۸ وضعیت بازار مسکن تا پایان ۹۸
پیش‌بینی عضو اتاق بازرگانی از قیمت دلار/ زمان پیش‌بینی عضو اتاق بازرگانی از قیمت دلار/ زمانی که وضع دلار خوب می‌شود
مانور دوباره بانکها با نرخ سود
تهران چگونه از مذاکرات خزر نفع برد؟
موج جدید آزادسازی هزاران میلیارد سپرده بانکی
برگ برنده بسته جدید ارزی/ نکته مثبت بسته جدید ارزی
جزئیات مربوط به ایران در لایحه بودجه دفاعی آمریکا
کاهش جهانی قیمت طلا، به بازار تهران رسید
افزایش ۲میلیون تومانی قیمت خودروها؛ مشتری نیست
 کاهش ۱۰ درصدی قیمت طلا با آغاز واردات کاهش ۱۰ درصدی قیمت طلا با آغاز واردات
محتکران 6هزارمیلیاردی
صرافی یک بانک پملب شد! صرافی یک بانک پملب شد!
موج جدید آزادسازی هزاران میلیارد سپرده بانکی
بسته حمایت از صنایع کوچک و متوسط به زودی تصوی بسته حمایت از صنایع کوچک و متوسط به زودی تصویب می‌شود
نرخ ارز در بازار آزاد چطور تعیین می‌شود؟ نرخ ارز در بازار آزاد چطور تعیین می‌شود؟

جدیدترین اخبار اقتصادی روز

رانت‌خواران با بورس کالا مخالفت می‌کنند
انتقاد سازمان چای از ممنوعیت صادرات چای ایرانی
حجم اقتصاد کشور از تلکام 400 هزار میلیارد ریال است
خودروی نقره اندود رولز رویس، لوکس، زیبا و راحت +تصاویر
تخصیص ۴۰ میلیارد تومان اعتبار مسکن اقشار ویژه
کالا‌های احتکارشده در بازار عرضه می‌شود
تایلند خریدار خرمای پیارم حاجی آباد هرمزگان شد
چرا رشد قیمت نفت آهسته شد؟
نباید تمام ذخایر طلای کشور به سکه تبدیل شود
نفت آمریکا از چشم چینی‌ها افتاد
وقتی می‌گوییم یک قرون، دوزار یعنی چقدر؟
آمریکا چین را تهدید کرد
رئیس کل جدید بانک مرکزی برای اصلاح نظام بانکی اقدام کند
طلا، ارز و بورس همچنان در بورس!
ارز بدهید، ارز بگیرید