یکشنبه 17 آذر 1398

روش جدید مشاوران املاک برای قیمت‌سازی در بازار مسکن

در حالی که تدوین و تصویب لایحه مالیات بر عایدی سرمایه هنوز در دولت به سرانجام نرسیده، مردم تصویب و اجرای هرچه سریعتر آن را برای جلوگیری از قیمت‌سازی دلالان در بازار مسکن ضروری می دانند.

کسب و کار | اقتصاد آنلاین | 5 ماه پیش |6/17/2019 6:54:01 PM 1720 بازدید

روش جدید مشاوران املاک برای قیمت‌سازی در بازار مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در ۱۵ ماه گذشته منجر به تشدید فشار بر سبد هزینه مردم شده و ناتوانی دولت در سیاست گذاری مؤثر برای کنترل بازار سبب تذکرات گوناگون از سوی مقامات ارشد نظام، سران قوا، نمایندگان مجلس، کارشناسان اقتصادی و به خصوص مردم و شهروندان شده است؛ بویژه آنکه همزمان با صعود قیمت‌ها در بازار مسکن، کارشناسان وضع «مالیات بر عایدی سرمایه» را به عنوان راهکاری آزموده شده در ۳۷ کشور جهان، برای جلوگیری از رشد حباب گونه قیمت که توسط سوداگران و دلالان رقم زده می‌شود، مؤثر می‌دانند.

با این وجود و علیرغم گذشت بیش از یکسال از طرح موضوع در رسانه‌ها و در جلسات کمیسیون‌های مختلف مجلس، دولت قول داده این مالیات را در قالب یک لایحه تقدیم مجلس کند اما هنوز خبری از آن نیست.

متأسفانه دولت به جای پیگیری جدی و مؤثر این لایحه و تلاش برای تدوین و تصویب هرچه سریع‌تر آن در مجلس، هر روز طرحی نخ نما در حوزه مسکن را بعنوان راهکاری تازه جهت مهار قیمت مسکن رونمایی می‌کند و به گفته برخی کارشناسان، با مطرح کردن این طرح‌ها بیشتر بدنبال آن است تا میزان فشاری که از سوی افکار عمومی به دولت می‌آید را کم کند؛ طرح‌هایی که سالهاست از آنها حرف زده می‌شود اما هرگز به مرحله اجرا درنیامده‌اند و به فرض اجرا شدن نیز نمی‌توانند تأثیر چندانی بر قیمت مسکن داشته باشند.

چرا دلالان مخالف هستند؟

با این وجود، تبدیل شدن لایحه مالیات بر عایدی سرمایه - که مالیات بر عایدی مسکن هم جزئی از آن خواهد بود- به قانون و اجرای دقیق و کارآمد آن از سوی دولت به مطالبه عمومی شهروندان تبدیل شده است.

لایحه‌ای که قرار است توسط دولت تدوین شود و نیز طرح مشابهی که به طور موازی با دولت از سوی کمیسیون اقتصادی مجلس پیگیری می‌شود، مخالفانی دارد که عمده آنها دلالان، سفته بازان و بازیگران سودجوی بازار مسکن و املاک هستند و دلیل مخالفت شأن نیز کاملاً واضح است: با تصویب و اجرایی شدن این قانون، سفته بازان از سودهای آن‌چنانی خودساخته در بازار مسکن محروم می‌شوند. با وضع این قانون، دلالان مسکن در هنگام فروش املاک، باید بخش عمده سود (تفاوت قیمت خرید و فروش) را به عنوان مالیات به دولت بپردازند. با این حساب، انگیزه دلالان برای قیمت سازی نامعقول و انجام معاملات مکرر سودجودیانه در بازار مسکن عملاً از بین خواهد رفت.

ضمن اینکه دیگر نخواهند توانست از محل احتکار مسکن (خرید آپارتمان و خالی نگهداشتن به امید افزایش قیمت) به سودهای نجومی دست یابند.

استدلال مخالفان مالیات بر عایدی: سرمایه گذاران از بازار مسکن عقب نشینی می‌کنند

البته غیر از سودجویان بازار مسکن، لایحه یا طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مخالفان دیگری هم دارد. مدیران معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از جمله این مخالفان هستند و معتقدند تصویب و اجرای این مالیات، باعث خروج سرمایه از بخش مسکن می‌شود. یعنی سازندگان به عنوان مهم‌ترین سرمایه گذاران بخش مسکن در دوره‌ای که با کمبود شدید واحد مسکونی مصرفی روبه رو هستیم، بدلیل وضع این مالیات از بازار مسکن خارج می‌شوند و این به نوبه خود منجر به کاهش بیشتر عرضه و رشد بیشتر قیمت می‌شود.

اگرچه مازیار یزدانی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در آخرین اظهار نظر خود از تهیه لایحه مالیات بر عایدی املاک در وزارت امور اقتصادی و دارایی و ارائه آن به کمیسیون اقتصاد دولت خبر داده است، اما به نظر می‌رسد عزم جدی برای پیگیری و تصویب لایحه در هیئت دولت از سوی سیاست گذاران اصلی حوزه مسکن وجود ندارد.

این انتقاد در حالی است که در مالیات بر عایدی سرمایه و املاک، قرار نیست از ساخت و ساز مالیات گرفته شود؛ بلکه از دلالان و سفته بازانی که با معاملات مکرر به دنبال افزایش صوری قیمت مسکن در کوتاه مدت و سپس فروش آن هستند مالیات اخذ خواهد شد.

روش‌های مشاوران املاک برای قیمت‌سازی در بازار مسکن

محمدرضا. ح یکی از فعالان بازار مسکن با بیان اینکه نباید همه کسانی که در بخش دلالی بازار مسکن فعالند را به چشم سفته باز و سودجو نگاه کرد، اظهار داشت: البته معتقدم نقش برخی مشاوران املاک در تورم قیمت مسکن انکارناپذیر است.

وی که خود در حوزه اجاره داری مسکن فعال است ادامه داد: چون من پروانه صنفی دارم، یکی از مشاوران املاک که فاقد پروانه است، به من پیشنهاد داد که یک واحد مسکونی در شرق تهران را که ارزش واقعی آن ۴۹۰ میلیون تومان است را به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان از مالک آن خریداری کنم. او به من گفت می‌تواند با مالک این واحد مسکونی مذاکره کند تا من به مالک چک ۵۰۰ میلیون تومانی برای تاریخ دو هفته بعد از قولنامه را پرداخت کنم. این مشاور املاک نیز می‌تواند در این دو هفته واحد مسکونی مذکور را به ارزش ۵۵۰ میلیون تومان به صورت نقدی به فروش رسانده و مبلغ ۱۵ میلیون تومان را برای خود بردارد. با این حساب هم چک دو هفته بعد من پاس می‌شد، هم مالک واحد مسکونی می‌توانست ملک خود را ۱۰ میلیون تومان گران‌تر از قیمت واقعی اش بفروشد و هم من به عنوان واسطه می‌توانستم ۳۵ میلیون تومان در عرض دو هفته سود کنم.

به گفته این شهروند، کدام کسب و کاری می‌تواند ظرف دو هفته ۶۰ میلیون تومان برای سه نفر سوددهی داشته باشد آن هم بدون آنکه پول فیزیکی جابه جا شود؟

سفته بازان، مستأجران را از خرید خانه ناامید کرده‌اند

رضا شجاعی یکی از شهروندان تهرانی که برای خرید آپارتمان به چند بنگاه در یکی از مناطق مرکزی شهر تهران مراجعه کرده گفت: وضعیت قیمت‌ها تأسف انگیز و ناامیدکننده است. تا پیش از آنکه رسانه‌ها موضوع مالیات بر عایدی مسکن را به عنوان یکی از مهمترین راهکارهای حذف سفته بازی از بازار مسکن مطرح کنند، بسیاری از مردم فکر می‌کردند که بازار مسکن همواره در دست دلالان و سودجویان خواهد بود و ما چاره‌ای جز این نداریم که منتظر قیمت گذاری‌های جدید در هر ماه از سوی دلالان باشیم.

وی افزود: اگر دولت این ابزار مهم و کارآمد مالیاتی را تصویب و اجرا کند، مسکن از کالایی سرمایه‌ای خارج شده و به یک کالای مصرفی برای خانوارهای نیازمند مسکن تبدیل می‌شود. ضمن اینکه سرمایه‌ها و نقدینگی سرگردان نیز به بخش تولید منتقل شده و دولت می‌تواند به جای دریافت مالیات‌های سنگین از مشاغل و کسب و کارهای تولیدی، به اخذ مالیات از دارندگان بیش از یک واحد مسکونی بپردازد؛ از سوی دیگر، دولت هم نگران کاهش درآمدهای مالیاتی خود نخواهد بود.

یکی از مشاوران املاک مخالف تصویب و تبدیل شدن لایحه مالیات بر عایدی مسکن به قانون، درباره علت مخالفت خود : در حال حاضر بخش بازاریابی و خرید و فروش مسکن به دلیل نبود شغل مناسب، به محلی برای اشتغال بسیاری از فارغ التحصیلان دانشگاهی تبدیل شده است در حالی که اگر این قانون اجرا شود، دیگر بازاریابی و دلالی مسکن نمی‌تواند سوددهی لازم برای بیش از ۱۰۰ هزار فعال در این بخش را با خود به همراه داشته باشد.

مریم عزتی هم که همراه همسر خود برای پیدا کردن آپارتمان مناسب جهت اجاره به یه بنگاه معاملاتی در غرب تهران مراجعه کرده گفت: وضعیت اجاره‌ها حیرت انگیز است. مالکان قیمت‌ها را نسبت به پارسال بیشتر از ۱۰۰ درصد بالا برده‌اند و وقتی هم علت را می‌پرسیم می‌گویند قیمت اپارتمان بالا رفته است.

او ادامه داد: البته به نظرم بنگاهها برای دریافت کمیسیون بیشتر، عامل اصلی دامن زدن به قیمت‌های بالا هستند و به مستأجران رحم نمی‌کنند.

این بانوی میانسال تهرانی گفت: با این رقم‌هایی که ما در زندگی کارمندی برای اجاره اپارتمان داریم، متأسفانه در خیلی از بنگاههای املاک با برخوردها و نگاه‌های تحقیر آمیز مشاوران املاک مواجه می‌شویم و انگار از کره ماه آمده‌ایم. اصلاً حس همراهی ندارند و طرز برخورد و فحوای حرفشان این است که: چانه نزن، اگر نداری برو.

وی که کارمند یکی از ادارات دولتی است، ادامه داد: بیشتر از یکسال است که در رسانه‌ها از مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر عایدی سرمایه صحبت می‌کنند و من هم تمام اخبار آن را پیگیری می‌کنم. به نظر می‌رسد دست دلال‌ها را از بازار کوتاه می‌کند. با این وجود معلوم نیست چرا دولت اراده‌ای برای اجرای آن ندارد. چون هم به نفع مردم و هم به نفع دولت است چون برای دولت هم درامدزایی می‌کند.

ناآگاهی عمومی از جزئیات مالیات بر عایدی / دولت بر شیپور ناآگاهی عمومی می‌دمد؟

در عین حال برخی از مردم هم نگاه خوبی به این مالیات ندارند.

به نظر می‌رسد هنوز دولت نتوانسته ابعاد مالیات بر عایدی مسکن را برای مردم تشریح کند.

بسیاری از مشاوران املاک و مردم فکر می‌کنند مالیات بر عایدی مسکن به معنی اخذ مالیات از هر گونه خرید و فروش مسکن است. این در حالی است که این ابزار مالیاتی فقط به سراغ کسانی می‌رود که قصد دارند با خرید و فروش‌های مکرر مسکن یا احتکار واحدهای مسکونی، سود کلانی از این بازار کسب کنند. در حالی که شغل مشاوران املاک صرفاً دلالی و آشنا کردن میان فروشنده و خریدار است و درآمد او باید از محل دلالی واقعی و صحیح مسکن میان دو طرف معامله به دست بیاید؛ نه از راه خرید و فروش‌های صوری و گران کردن‌های غیرمنطقی املاک.

دولت سعی دارد با طرح مالیات بر اجاره بها، اذهان عمومی را از مالیات بر عایدی منحرف کند

در این میان آنچه سبب شده تا مردم و کارشناسان تیغ انتقادات خود از سیاست گذاران بخش مسکن را تیزتر کنند، نه بی توجهی دولت به ابزار مالیاتی «عایدی بر املاک»، که طرح موارد انحرافی مانند مالیات بر اجاره است؛ آن هم با این استدلال که بازار اجاره مسکن تابع و متناظر یک به یک با بازار خرید و فروش مسکن نیست! در حالی که تقریباً همه کارشناسان معتقدند تنها راه ساماندهی بازار اجاره مسکن، ساماندهی بازار خرید و فروش مسکن است و در صورتی که ارزش اسمی املاک با استفاده از ابزار مالیاتی ثابت نگه داشته شود، موجران نیز به بهانه جلوگیری از کاهش ارزش ملک خود، به افزایش بی ضابطه و غیر منطقی اجاره بها اقدام نخواهند کرد.

ترفند جدید موجران برای شناور کردن اجاره بها در قراردادهای اجاره مسکن: ارزش ملک افزایش روزبه روز دارد!

چنانچه در ماه‌های اخیر این اتفاق رخ داده و موجران به مستأجران خود اعلام کرده‌اند که ارزش ملک افزایش یافته و برای جبران عقب ماندگی خود از این افزایش قیمت‌ها، باید اجاره بها در قرارداد سالیانه حدید را افزایش دهند. حتی برخی موجران در قراردادهای اجاره، امکان افزایش اجاره بها در صورت تداوم افزایش قیمت مسکن را نیز لحاظ کرده‌اند که این اقدام را با توجیه «شرط ضمن عقد بودن این بند» به شکل قانونی درآورده‌اند.

در صورتی لایحه مالیات بر عایدی سرمایه زودتر تدوین و به قانون تبدیل شود، بازار اجاره بها نیز تحت تأثیر آرامش حاکم بر بازار خرید و فروش مسکن به ثبات خواهد رسید و دیگر دولت تحت فشار افکار عمومی ناچار نمی‌شود به دنبال تهیه لوایح ناکارآمدی همچون مالیات بر اجاره برود.

برچسب ها:

بازگشت به لیست اخبار اقتصادی

نظرات کاربران

اگر عضو سایت هستید وارد شوید و در غیر اینصورت نام و ایمیل خود را وارد کنید


تحلیل های اقتصادی سرمایه دار

سایر با سرمایه خود چه کار کنیم
با تجربه‌ی خود و دیگران نگذارید دنیای بی‌رحم و سرد، سود سرمایه‌گذاری شما را کم کند.
سایر آینده تورم و قیمت دلار
موضوع تورم بدون شک در حال حاضر مهم ترین دغدغه آحاد مختلف در جامعه به شمار می رود و حدس و گمان ها در خصوص پیش بینی میزان تورم در نیمه دوم سال 97 و سال 98 به موضوع داغ گفت و گوهای کارشناسان و حتی مردم عادی تبدیل شده است.
پیش بینی قیمت دلار در چندماه آینده
قیمت دلار تا کجا ادامه خواهد داشت؟عوامل موثر در کاهش یا افزایش قیمت ها چیست؟
سایر آیا بازار ثانویه زمینه ­ی بازگشت تعادل به اقتصاد را فراهم می آورد؟
سیاست اخیر دولت در خصوص ایجاد بازار ثانویه و تعمیق آن توانست در طی هفته های ­ی گذشته ثبات نسبی برای بازار ارز فراهم آورد اما تداوم آن نیازمند اهتمام و پافشاری مجریان بر مواضع خود در اجرای هرچه دقیق آن می ­باشد.
سایر امن‌ترین مکان‌ها برای در امان ماندن از بلایای طبیعی
اینفوگرافیک امن‌ترین مکان‌ها برای در امان ماندن از بلایای طبیعی مانند سیل و زلزله
پیش بینی قیمت طلا و ارز
پیش بینی بزرگان بازار از قیمت های طلا و سکه و ارز در ایران
روش سرمایه گذاری ارزشی چیست؟
یک نوع سرمایه گذاری است که در آن ارزش جنس یا سهم، ملاک خرید می باشد. روشهای مختلفی برای سرمایه گذاری وجود دارد که روش سرمایه گذاری بر اساس ارزش، از مهمترین روشها محسوب می شود.
بازار دلار علت اصلی گرانی سال 97 در ایران
علت گرانی روزهای اخیر چیست؟ دلیل تکرار گرانی ها در بازار چیست؟ قیمتها چرا هر چند سال جهش پیدا می کنند؟
سایر کالاهای سرمایه ای ، کالاهای واسطه ای و کالاهای مصرفی
در این مقاله به تعریف کالاهای واسطه ای ، کالاهای مصرفی و کالاهای سرمایه ای و اهمیت شناخت انواع کالاهای سرمایه ای در زندگی اقتصادی فردی می پردازیم. کالای سرمایه ای چیست؟ کالاهای مصرفی و واسطه ای کدامند؟
سایر سواد مالی؛ حلقه مفقوده اقتصاد خانواده ایرانی
شنیدن این جمله که "سفره های مردم هر روز کوچکتر می شوند" دیگر برایمان عادت شده گرچه علاج مشکلاتی از این قبیل، برنامه ریزی و تدبیر مسئولان کشور را می طلبد اما آیا تک تک افراد جامعه در بوجود آمدن یا حل این مشکل برای خودشان نقشی بازی نمی کنند؟ سواد مالی چیست؟ در این مقاله سواد مالی آموزش داده می شود.
اقتصاد بین الملل مردم آمریکا با برجام موافقند یا مخالف؟ +اینفوگرافی
ترامپ پس از کش و قوس های فراوان از برجام خارج شد. در این مقاله به بررسی درصد موافقین و مخالفین برجام بین مردم آمریکا پرداخته شده است.
بازار دلار دلار ، طلا و حل مشکل اقتصادی ؛چالشی بزرگ
چرا اقتصاددانان نمی توانند مشکلات اقتصادی را حل کنند ؟ سوالی که جواب آن پر از چالشهای گوناگون است و شاید هم اصلا نمیتوان جوابی برای آن بدست آورد .
بازار دلار پیش بینی دلار در پایان برجام
با توجه به خروج آمریکا از برجام و اینکه تا 90 روز آینده تحریمهای هسته ای باز میگردد . شاید پیش بینی نرخ دلار چندان هم سخت نباشد .
سایر برجام تمام
درحالی که انتظار میرفت در کنفرانس خبری دیشب ترامپ پس از اعلام مواضع خود تا شنبه صبر کند و سپس یه صورت رسمی از برجام خارج شود اما او دیشب این کار را یکسره کرد و رسما باعث خروج آمریکا از برجام شد و تمامی تحریمهای قبلی علیه ایران را بازگرداند .
بازار دلار دلار پس از برجام
درآستانه کنفرانس خبری ترامپ بد نیست به آینده دلار پس از برجام بپردازیم .

پربازدیدترین اخبار اقتصادی

تقاضا در بازار سکه و طلا در چه وضعی است؟ تقاضا در بازار سکه و طلا در چه وضعی است؟
تهدید عربستان برای لبریز کردن نفت در بازار تهدید عربستان برای لبریز کردن نفت در بازار
تسهیلات کم‌بهره به طرح‌های عمرانی شهرداری‌ها تسهیلات کم‌بهره به طرح‌های عمرانی شهرداری‌ها پرداخت می‌شود
قیمت خودرو کره‌ای در بازار تهران + جدول
کاهش نسبی قیمت اونس جهانی کاهش نسبی قیمت اونس جهانی
امیدواری به افزایش ملایم قیمت دلار امیدواری به افزایش ملایم قیمت دلار
لایحه منطقه آزاد تجاری نیاز به مصوبه هیئت دول لایحه منطقه آزاد تجاری نیاز به مصوبه هیئت دولت دارد
بررسی تحولات هفتگی بازار دلار، سکه و بورس تهر بررسی تحولات هفتگی بازار دلار، سکه و بورس تهران
زنگنه: تا وقتی پول نفت در اینستکس جابجا نشود زنگنه: تا وقتی پول نفت در اینستکس جابجا نشود اتفاقی نیفتاده است
مرکز رشد و فن آوری گچساران افتتاح شد
مناطق آزاد نقشی تعیین کننده و فرصت آفرین در ب مناطق آزاد نقشی تعیین کننده و فرصت آفرین در بازارهای مالی،بورس،بانک و بیمه دارند
پیوستن به سازمان تجارت جهانی تکمیل جنگ اقتصادی دشمن است
بورس‌های جهانی جان تازه گرفتند
ستاد توسعه تجارت خارجی کشور تشکیل می‌شود
رشد ۳۱ درصدی واردات برای تکمیل پارس جنوبی رشد ۳۱ درصدی واردات برای تکمیل پارس جنوبی

جدیدترین اخبار اقتصادی روز

قیمت خودرو کره‌ای در بازار تهران + جدول
محاکمه دیواندری بازهم غیرعلنی شد
اصلاح بودجه: ‌ضرورت یا انتخاب
تهدید مجدد ترکیه توسط آمریکا در خصوص پرونده تحریم‌های ایران
برنده اصلی اوپک ۱۷۷/ نقش غیر اوپکی‌ها پُررنگ‌ برنده اصلی اوپک ۱۷۷/ نقش غیر اوپکی‌ها پُررنگ‌تر شد
نرخ رسمی یورو کاهش و پوند افزایش یافت نرخ رسمی یورو کاهش و پوند افزایش یافت
مدیریت تلفیقی آفات راهی برای تامین سلامت جامع مدیریت تلفیقی آفات راهی برای تامین سلامت جامعه
روز دانشجو فرصتی برای تقویت روحیه ولایت‌پذیری روز دانشجو فرصتی برای تقویت روحیه ولایت‌پذیری است
نقد، مطالبه دانشگاه نقد، مطالبه دانشگاه
نشست وین؛‌ تغییر مسیر از مکانیسم ماشه تا نه ب نشست وین؛‌ تغییر مسیر از مکانیسم ماشه تا نه به آمریکا
سه نکته درباره اوپک ۱۷۷
سه نکته درباره اوپک ۱۷۷
پرواز قیمت نفت با نمایش ۴۰۰ هزار بشکه‌ای عربستان
ثبت نام خوزستانی ها برای خانه دار شدن آغاز شد
پرواز قیمت نفت با نمایش ۴۰۰ هزار بشکه‌ای عربستان