پنجشنبه 26 مهر 1397

رکود مسکن ادامه می‌یابد

رونق بازار مسکن اتفاقی است که بسیاری از کارشناسان و فعالان این بخش در ابتدای تابستان امسال به آن امیدوار شدند، اما با ورود یکباره دلالان و واسطه‌گران به این بخش، بار دیگر خوشبینی‌ها جای خود را به ناامیدی داد.

کسب و کار | اقتصاد آنلاین | 23 روز پیش |9/25/2018 6:39:19 AM 251 بازدید

رکود مسکن ادامه می‌یابد

 به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، اکنون نیز برخی مسئولان اعلام کرده‌اند که پرداخت تسهیلات به پیروی از برنامه‌های کشورهای توسعه‌یافته اقدام مناسبی است که می‌تواند منجی بازار مسکن باشد. در این زمینه گفت‌وگویی با ایرج رهبر، تحلیلگر اقتصاد مسکن انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.

اخیرا برخی مسئولان الگوبرداری از سیاست‌های کشورهای پیشرفته را راهی نجات‌بخش برای بخش مسکن ایران می‌دانند. نظر شما در این‌باره چیست؟

اگر بخواهیم از کشورهایی که مساله مسکن خود را حل کرده‌اند الگو بگیریم تقریبا اقدامی ناشدنی است، زیرا برنامه‌های آنها، به‌ویژه در بخش پرداخت تسهیلات تفاوت‌های عمده‌ای با ما دارد. اگر بخواهیم آمریکا را به‌عنوان کشوری که مشکل چندانی در حوزه مسکن ندارد، مثال بزنیم، آنها تا ۹۰‌درصد نرخ معاملات مسکن و زمین را با تسهیلات ارزان‌قیمت برای متقاضیان فراهم می‌کنند. خریداران نیز با این تسهیلات، اقدام به خرید خانه و زمین می‌کنند. پرداخت اقساط نیز به منزله همان اجاره به شرط تملیک است. در این کشورها محدودیتی هم برای دریافت‌کنندگان وام مسکن در نظر نمی‌گیرند؛ یعنی اگر کسی دارای اعتبار بانکی باشد و بتواند تسهیلات را جذب کند، در نهایت خانه‌دار می‌شود. اما متاسفانه در کشور ما چند مشکل وجود دارد که پرداخت تسهیلات مسکن را به حاشیه می‌برد.

منظورتان از مشکلات چیست؟

اولین مشکل به محدودیت منابع در پرداخت تسهیلات بازمی‌گردد. در ثانی تسهیلاتی که پرداخت می‌شود، برای متقاضیان هزینه زیادی دربردارد، به‌نوعی که برخی از وام‌گیرندگان حتی از پسِ پرداخت اولین قسط هم برنمی‌آیند. به‌ویژه آنکه به‌دلیل گران‌بودن مسکن نسبت به سایر کالاها، پرداخت اقساط آن طولانی‌مدت هم می‌شود. حال باید دولت ابتدا برای حل این دو مشکل چاره‌ای بیندیشد. از طرف دیگر باید برنامه‌ای تدوین کند که هزینه مسکن بیش از این نشود و حتی کاهش هم پیدا کند. در این صورت هم هزینه مسکن در سبد معیشت خانوار پایین می‌آید و هم قدرت خرید شهروندان افزایش می‌یابد. این مهم نیز جز از طریق تولید مسکن میسر نمی‌شود. اکنون به‌دلیل اختلافی که بین عرضه و تقاضا به وجود آمده، بیشتر شهروندان از خرید ملک محروم مانده‌اند. شاید تا سال‌ها پیش موضوع مسکن به دهک‌های پایین جامعه و اقشار ضعیف محدود می‌شد، اما در شرایط کنونی دهک‌های متوسط به بالا نیز به‌دنبال راه چاره‌ای برای تامین خانه خود می‌گردند. در این حال، آمایش نادرست سرزمینی هم انباشت تقاضا را به سمت پایتخت کشانده است. البته این صحبت به معنای جلوگیری از رشد جمعیت نیست. چون به هر حال ازدواج و تولیدمثل امری طبیعی است، اما موضوع اصلی به مهاجرت مربوط می‌شود. به‌دلیل سیاست‌های مرکزگرا، بیشتر منابع کشور در کلانشهرهایی نظیر تهران مانده‌اند و شهرهای دیگر در محرومیت بسر می‌برند. محرومیتی که یکی از آثار آن نبود شغل و کار مناسب است. پس نمی‌توان به مهاجران خرده گرفت که چرا محل زندگی خود را ترک و به تهران کوچ می‌کنند، زیرا دولت برای آنها شغل و درآمدی در نظر نگرفته است که آنها به ماندن در شهر خود ترغیب شوند. در نتیجه رشد جمعیت و مهاجرت دو عاملی هستند که تقاضا در بازار مسکن را بالا برده‌اند. زمانی هم که تولیدی صورت نگیرد، طبیعتا قیمت‌ها افزایش می‌یابد و مسکن با مشکلی به نام رکود تورمی مواجه می‌شود. بنابراین لازم است مسئولان فکری هم به حال طرح آمایش سرزمین کنند. این موضوعی است که همواره دولت‌ها از آن غافل مانده‌اند و وزارتخانه‌ها همسو با یکدیگر حرکت نمی‌کنند. در این زمینه به‌ویژه وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی، جهاد کشاورزی، صمت و کار بیش از سایر وزارتخانه‌ها مسئولیت دارند. این امر می‌تواند تقاضا را به سایر شهرها هدایت کند و پایتخت به ناگاه با هجوم تقاضا مواجه نمی‌شود. در واقع این تفاوتی است که ما با کشورهای توسعه‌یافته داریم. در حالی که این کشورها به شکل متوازن رشد و توسعه را برای همه شهرها در نظر می‌گیرند، اما در ایران برخی شهرها اروپایی شده‌اند، اما شهرهایی هم هستند که هنوز باید خرابی‌های ناشی از جنگ تحمیلی هشت‌ساله را در آنها ترمیم کرد.

برای اجرای برنامه کشورهای توسعه‌یافته در ایران باید ظرفیت‌های اجرایی کشور را هم در نظر گرفت. آیا اکنون اقتصاد ایران، به‌ویژه در حوزه مسکن توانایی پذیرش اجرای این برنامه‌ها را دارد؟

زمانی که اقتصاد توانایی پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت را نداشته باشد و از سوی دیگر، قدرت خرید مردم به بازپرداخت تسهیلات بانکی نرسد، نمی‌توان از مسکن انتظار رشد و پیشرفت را داشت. در واقع این موضوعی است که باید آن را در سطح کلان اقتصاد تحلیل و بررسی کرد. نرخ سود تسهیلات مسکن در کشورهایی نظیر آمریکا یا ژاپن حداکثر چهار‌درصد در نظر گرفته می‌شود، در حالی که کمترین نرخ سود وام در ایران برای مسکن ۱۸‌درصد است. همچنین مدت زمان بازپرداخت موضوعی است که کمتر به آن توجه می‌شود. شهروندان آمریکایی شاید طی ۳۰سال اقساط خود را پرداخت کنند، اما کسانی که در کشور ما تسهیلات مسکن می‌گیرند موظف هستند طی ۱۲ تا ۱۵ سال این وام را تسویه کنند. همچنین بیشتر کارگران و کارمندان اقدام به اخذ چنین وام‌هایی می‌کنند. حال پرسش این است که آیا حقوق و مزایای این افراد در این سال‌ها متناسب با سایر اقلام و کالاها افزایش می‌یابد؟ طبیعتا پاسخ خیر است. همه این عوامل دست‌به‌دست یکدیگر می‌دهند تا رکود حاکم بر بخش مسکن به همین شکل ادامه پیدا کند و برنامه‌های مختلف دولت هم برای رونق آن کارساز نشود. در این وضعیت رکودی بیشتر افراد هم چاره‌ای جز اجاره‌نشینی ندارند و صاحبان مسکن هم ترجیح می‌دهند واحد خود را به جای فروش به اجاره بگذارند. به همین صورت بیشتر درآمد خانوارهای کارگری برای پرداخت اجاره‌بها می‌رود. در این صورت نمی‌توان انتظار داشت که این مستاجران توانایی پرداخت قسط هم داشته باشند. این موضوع نشان می‌دهد که برنامه‌های تسهیلاتی چندان مطالعه‌شده نیستند و از همان ابتدا محکوم به شکست هستند.

مسلما برای کاهش قیمت نهایی مسکن، هزینه‌های ساخت هم باید کاهش پیدا کند. آیا بهتر‌ نیست دولت ابتدای امر تسهیلاتی با سود کم برای تولیدکنندگان و انبوه‌سازان در نظر بگیرد؟

مسلما اولین دلیل گران‌شدن مسکن به هزینه بالای ساخت برمی‌گردد. نمی‌توان انتظار داشت تولیدکننده‌ای که مثلا برای ساخت خانه‌ای ۱۰۰‌میلیون تومان هزینه کرده است، آن را با قیمت پایین‌تری عرضه کند.

به‌تازگی صحبت‌هایی از پرداخت تسهیلات ۳۰۰‌میلیون‌تومانی با هدف کاهش نقش دلالان در بازار مسکن به گوش می‌رسد. پرداخت چنین تسهیلاتی که بازپرداخت آن ۳۰‌ساله است، می‌تواند منجر به کاهش نقش واسطه‌گران شود؟ 

این موضوع بستگی به نرخ بهره‌ای دارد که برای تسهیلات در نظر می‌گیرند. در شرایط کنونی اقتصاد بعید به‌نظر می‌رسد نرخ سود تک‌رقمی برای وام‌های بانکی ابلاغ کنند. برای مبارزه با واسطه‌گری هم باید امکانی به وجود آید که متقاضیان بتوانند به شکل مستقیم با تولیدکننده ارتباط داشته باشند. متاسفانه سال‌هاست واسطه‌گران زمام بخش مسکن را در دست گرفته‌اند و بدون آنها بسیاری از شهروندان نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را پیدا کنند. همین امر باعث می‌شود بخش مسکن ناگهان با جهش‌های غیرقابل‌پیش‌بینی مواجه شود.

تاکنون سیاست درستی برای جلوگیری از ورود دلالان به بازار مسکن اجرا شده است؟

در یک کلمه می‌توان گفت خیر. متاسفانه دولت‌های مختلف نتوانسته‌اند ابزارهای مناسبی برای مبارزه با دلالی به کار بگیرند. البته نمی‌توان تنها دولت‌ها را در این زمینه مقصر جلوه داد، بلکه مجموعه قوا به‌نوبه خود در این مورد سهم دارند.

برچسب ها:

بازگشت به لیست اخبار اقتصادی

نظرات کاربران

اگر عضو سایت هستید وارد شوید و در غیر اینصورت نام و ایمیل خود را وارد کنید


تحلیل های اقتصادی سرمایه دار

سایر آینده تورم و قیمت دلار
موضوع تورم بدون شک در حال حاضر مهم ترین دغدغه آحاد مختلف در جامعه به شمار می رود و حدس و گمان ها در خصوص پیش بینی میزان تورم در نیمه دوم سال 97 و سال 98 به موضوع داغ گفت و گوهای کارشناسان و حتی مردم عادی تبدیل شده است.
پیش بینی قیمت دلار در چندماه آینده
قیمت دلار تا کجا ادامه خواهد داشت؟عوامل موثر در کاهش یا افزایش قیمت ها چیست؟
سایر آیا بازار ثانویه زمینه ­ی بازگشت تعادل به اقتصاد را فراهم می آورد؟
سیاست اخیر دولت در خصوص ایجاد بازار ثانویه و تعمیق آن توانست در طی هفته های ­ی گذشته ثبات نسبی برای بازار ارز فراهم آورد اما تداوم آن نیازمند اهتمام و پافشاری مجریان بر مواضع خود در اجرای هرچه دقیق آن می ­باشد.
سایر امن‌ترین مکان‌ها برای در امان ماندن از بلایای طبیعی
اینفوگرافیک امن‌ترین مکان‌ها برای در امان ماندن از بلایای طبیعی مانند سیل و زلزله
پیش بینی قیمت طلا و ارز
پیش بینی بزرگان بازار از قیمت های طلا و سکه و ارز در ایران
روش سرمایه گذاری ارزشی چیست؟
یک نوع سرمایه گذاری است که در آن ارزش جنس یا سهم، ملاک خرید می باشد. روشهای مختلفی برای سرمایه گذاری وجود دارد که روش سرمایه گذاری بر اساس ارزش، از مهمترین روشها محسوب می شود.
بازار دلار علت اصلی گرانی سال 97 در ایران
علت گرانی روزهای اخیر چیست؟ دلیل تکرار گرانی ها در بازار چیست؟ قیمتها چرا هر چند سال جهش پیدا می کنند؟
سایر کالاهای سرمایه ای ، کالاهای واسطه ای و کالاهای مصرفی
در این مقاله به تعریف کالاهای واسطه ای ، کالاهای مصرفی و کالاهای سرمایه ای و اهمیت شناخت انواع کالاهای سرمایه ای در زندگی اقتصادی فردی می پردازیم. کالای سرمایه ای چیست؟ کالاهای مصرفی و واسطه ای کدامند؟
سایر سواد مالی؛ حلقه مفقوده اقتصاد خانواده ایرانی
شنیدن این جمله که "سفره های مردم هر روز کوچکتر می شوند" دیگر برایمان عادت شده گرچه علاج مشکلاتی از این قبیل، برنامه ریزی و تدبیر مسئولان کشور را می طلبد اما آیا تک تک افراد جامعه در بوجود آمدن یا حل این مشکل برای خودشان نقشی بازی نمی کنند؟ سواد مالی چیست؟ در این مقاله سواد مالی آموزش داده می شود.
اقتصاد بین الملل مردم آمریکا با برجام موافقند یا مخالف؟ +اینفوگرافی
ترامپ پس از کش و قوس های فراوان از برجام خارج شد. در این مقاله به بررسی درصد موافقین و مخالفین برجام بین مردم آمریکا پرداخته شده است.
بازار دلار دلار ، طلا و حل مشکل اقتصادی ؛چالشی بزرگ
چرا اقتصاددانان نمی توانند مشکلات اقتصادی را حل کنند ؟ سوالی که جواب آن پر از چالشهای گوناگون است و شاید هم اصلا نمیتوان جوابی برای آن بدست آورد .
بازار دلار پیش بینی دلار در پایان برجام
با توجه به خروج آمریکا از برجام و اینکه تا 90 روز آینده تحریمهای هسته ای باز میگردد . شاید پیش بینی نرخ دلار چندان هم سخت نباشد .
سایر برجام تمام
درحالی که انتظار میرفت در کنفرانس خبری دیشب ترامپ پس از اعلام مواضع خود تا شنبه صبر کند و سپس یه صورت رسمی از برجام خارج شود اما او دیشب این کار را یکسره کرد و رسما باعث خروج آمریکا از برجام شد و تمامی تحریمهای قبلی علیه ایران را بازگرداند .
بازار دلار دلار پس از برجام
درآستانه کنفرانس خبری ترامپ بد نیست به آینده دلار پس از برجام بپردازیم .
سایر سیاست آمریکا درباره برجام
ترامپ دیروز در توییتی اعلام کرده امشب سیست های خودرا دربارهه برجام اعلام خواهد کرد ؛ به هرحال امشب به نوعی آینده برجام معلوم میشود پس بی ربط هم نیت اگر به این پیش بینی بپردازیم که سیاست آمریکا چه خواهد بود .

پربازدیدترین اخبار اقتصادی

بازار ارز آبان‌ماه به کدام سو می‌رود؟ بازار ارز آبان‌ماه به کدام سو می‌رود؟
۱۰ خودروی با کیفیت که با ۱۰۰ میلیون می‌توان خرید
خیز طلا برای رکوردزنی جدید خیز طلا برای رکوردزنی جدید
بورس از طلا و مسکن سبقت می‌گیرد؟
شرایط تعیین قیمت دلار بین ۸تا ۱۰هزار تومان شرایط تعیین قیمت دلار بین ۸تا ۱۰هزار تومان
تاکید مدیرعامل جدید سایپا بر اصلاح قیمت‌ها
قطع یارانه نقدی پرده از پولشویی گسترده برداشت!
از بانک تجارت تسهیلات آنی دریافت کنید
خوش‌گذرانی ارزی تمام شد/ همه صادرکنندگان باید خوش‌گذرانی ارزی تمام شد/ همه صادرکنندگان باید به نیما بیایند
پیش بینی ریز 50 درصدی برای دلار پیش بینی ریز 50 درصدی برای دلار
نرخ دلار در محدوده ١٣هزار تومان/ جمع آورى دلا نرخ دلار در محدوده ١٣هزار تومان/ جمع آورى دلالان از بازار فردوسی
یارانه ۲۰۰میلیارد تومانی برای حمایت از صنایع یارانه ۲۰۰میلیارد تومانی برای حمایت از صنایع کوچک ابلاغ شد
نرخ‌های حبابی دلار ماندگار نیست نرخ‌های حبابی دلار ماندگار نیست
تصویب قانون علیه برخی پسوردها
دولت هیچ بازار غیر رسمی ارز را به رسمیت نشناسد

جدیدترین اخبار اقتصادی روز

کاهش ۲۵درصدی قیمت مسکن به شرط ثبات بازار ارز
بررسی فضای کسب‌وکار صنعت میکروالکترونیک در شهرک فناوری الکترونیک
مروری بر معاملات بورس‌کالا در هفته گذشته / بازار کالایی در انتظار اصلاح قیمت‌هاست
اقتصاد نیازمند وزیری فراجناحی
منتظر کاهش ۴۰ درصدی ارزش دلار باشید!
امکان حذف ایران از بازار جهانی نفت وجود ندارد
وزیران پیشنهادی در تصمیم گیری ها شجاع باشند
قیمت نفت افزایش یافت
قیمت نفت کویت گران شد
صعود دلار به بالاترین سطح هفتگی
ظرفیت سالانه تجارت ایران و پاکستان بیش از 5 میلیارد دلار است
دلایل ناکام ماندن شرکت‌های فعال در حوزه میکروالکترونیک/لزوم برگزاری نشست‌های سالانه
روایت اعداد از رقابت پذیری اقتصاد ایران
اقتصاد ایران در تاریک‌خانه خصولتی‌ها/ نوکیسه‌ها، فرهنگ ایران را نشانه گرفته‌اند
زمستان سختی برای آمریکایی‌ها با تحریم نفت ایران