عوامل موثر بر قیمت مسکن

بازار مسکن از ویژگی‌های خاصی برخوردار است که پیش‌­بینی‌­ها و رفع مشکلات آن را­ ملزم به داشتن دیدی وسیع از عوامل مختلف نموده است. عواملی که شاید به وسعت کل اقتصاد باشد. از جمله ویژگی‌های مهم مسکن و بازار آن، که سبب متمایز شدن آن از سایر بازارها شده است، می‌توان ناهمگن بودن، غیرمنقول بودن، عدم وجود کالای جانشین، استفاده به عنوان کالای سرمایه‌­ای، سهم بالا در بودجه خانوار، پراکندگی و عدم تحرک سریع بازار، کندی گردش اطلاعات، سهم بالا در ایجاد رشد اقتصادی و اشتغال و... را نام برد.

عوامل مؤثر بر بازار مسکن را در سطوح مختلف می­‌توان طبقه­‌بندی و بررسی نمود. بطور کلی این عوامل یا از نیروهای درونی بازار نشأت می­‌گیرند، یا از خارج بازار بر متغیرهای مسکن اثرگذار خواهند بود.

عوامل درونی بازار مسکن را می‌توان به دو دسته «عوامل مؤثر بر عرضه» و «عوامل مؤثر بر تقاضا» تقسیم کرد. «هزینه زمین» و «هزینه ساخت بنا»، هزینه‌های سمت عرضه مسکن را تشکیل هستند. این عوامل تحت تاثیر عواملی چون سیاست‌های عرضه زمین، تسهیلات، هزینه ساخت و دستمزد قرار می­‌گیرند. طرف تقاضای بازار نیز شامل «تقاضای مصرفی مسکن» و «تقاضای سرمایه‌ای مسکن» است که تقاضای سفته­‌بازی نیز بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن به حساب می‌آید. تقاضای مصرفی مسکن به‌شدت تحت تاثیر «درآمد سرانه خانوار» و «قیمت مسکن» قرار می‌گیرد، اما تقاضای سرمایه‌­ای متاثر از «بازدهی سایر دارایی­‌ها»، «نسبت قیمت به اجاره» و «تورم» است.

متغیرهای بیرونی بازار نیز که نقش مهمی در تحولات بازار مسکن ایفا می­‌کنند، به دو بخش «متغیر­های کلان اقتصادی» و «متغیرهای فرهنگی اجتماعی» تقسیم می‌شوند. از جمله متغیر‌های کلان اقتصادی موثر بر بازار مسکن، می‌توان به درآمد نفت، نقدینگی، تورم، تسهیلات اعطایی به بخش مسکن و بازدهی سایر بازارهای موازی اشاره کرد. همچنین برخی از متغیرهای فرهنگی اجتماعی نظیر رشد جمعیت و رشد تعداد خانوار نیز می‌توانند با اثرگذاری بر عرضه یا تقاضای مسکن سبب تغییر در قیمت و تحرکات بازار مسکن شوند. در نمودار زیر بطور خلاصه متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن ترسیم شده است.